Documento Confidencial · FamíliaR$ 150 milhões alocados em 10 a 15 anos sobre quatro estados do Brasil, Estados Unidos e Europa — multi-classe, com plataforma proprietária Ovall e overweight em incorporação Curitiba.
Multi Family Office · Real EstateEsta política é o contrato institucional que rege a alocação dos R$ 150 milhões da família em ativos imobiliários no Brasil, Estados Unidos e Europa, com horizonte de 10 a 15 anos. Define mandato, princípios, alvos de retorno, governança, gestão de risco e fluxo de execução. É um documento vivo: revisado anualmente, ajustado trimestralmente, blindado por triplo-check.
Maio de 2026 marca a inflexão estrutural do ciclo brasileiro: VGV de R$ 264,2 bilhões em incorporação, FIIs Industriais lideram captações com R$ 4,8 bi, Curitiba consolidada como o terceiro polo nacional. A janela tática de cap rate compression de 36 meses está aberta — e exige originação proprietária, não competição em leilão.
Após dois anos de cautela, fundos de pensão, family offices e seguradoras voltam ao real estate institucional, atraídos pela compressão futura de cap rate e pela queda projetada da Selic em 36 meses (14,50% → 9,50%).
BTLG11, GGRC11 e XPLG11 captaram juntos R$ 4,8 bi em 2026 (até abril), confirmando logística como tese de consenso. Isso valida nosso overweight de 24% + 10% (SLB) na alocação BR.
Faria Lima reprecificada em 200 bps desde 2023; cap rate 8,25% médio é sustentável dado piso de aluguel + recuperação de absorção em curso.
VGV de R$ 8,1 bi em 2025 (+9,2% YoY); Batel a R$ 17.924/m² supera SP em diversos sub-mercados. Spread sub-explorado por capital institucional.
Crescimento de e-commerce (16% a.a.) e quick commerce empurra demanda por ativos urbanos 3-15 mil m² em SP/Curitiba/Floripa.
Indústria asset-light migra para SLB; grandes operadores (multinacionais e tier 2/3 nacionais) usam BTS para desimobilizar e modernizar plantas.
Reforma tributária + alterações em ITCMD ampliam relevância de planejamento sucessório agora; janela favorável para constituição de Holding Patrimonial e doação com usufruto.
Spreads atrativos vs CDI levam fundos a vender ativos non-core; oportunidade para family offices comprarem off-market com desconto.
A janela tática mais relevante dos últimos dez anos para capital paciente brasileiro está aberta — e a Ovall é o único formato que permite à família capturá-la com originação proprietária, governança institucional e disciplina matemática.
Premissas validadas em maio/2026 a partir de fontes institucionais primárias (BCB, IBGE, FGV, Fed, ECB).
| Indicador | Hoje | 12m | 36m | Fonte |
|---|---|---|---|---|
| Selic Meta | 14,50% | 11,75% | 9,50% | BCB · Focus mai/26 |
| CDI | 14,40% | 11,70% | 9,45% | BCB |
| IPCA | 4,38% | 3,95% | 3,50% | IBGE · LSPA mai/26 |
| IGP-M | 5,12% | 4,50% | 4,00% | FGV mai/26 |
| NTN-B 2035 (real) | 7,57% | 7,00% | 6,50% | Tesouro Direto |
| CUB-SC R8-N | R$ 3.287/m² | R$ 3.450/m² | R$ 3.650/m² | Sinduscon-SC |
| CUB-PR R8-N | R$ 3.412/m² | R$ 3.580/m² | R$ 3.790/m² | Sinduscon-PR |
| INCC-DI | 6,58% | 6,00% | 5,55% | FGV |
| USD/BRL (planej.) | 5,00 | 5,10 | 5,20 | Premissa Ovall |
| EUR/BRL (planej.) | 5,45 | 5,55 | 5,65 | Premissa Ovall |
| Indicador | Hoje | 12m | 36m | Fonte |
|---|---|---|---|---|
| Fed Funds | 4,25% | 3,75% | 3,25% | FOMC mai/26 |
| US 10Y Treasury | 4,45% | 4,20% | 4,05% | US Treasury |
| US CPI | 2,85% | 2,60% | 2,35% | BLS abr/26 |
| ECB Deposit Rate | 2,50% | 2,25% | 2,00% | ECB mai/26 |
| EU HICP | 2,20% | 2,05% | 2,00% | Eurostat |
| Bund 10Y | 2,65% | 2,55% | 2,45% | Bundesbank |
Cap rates de referência maio/2026 segmentados por classe e região. Spread sobre NTN-B 2035 (7,57% real) é a métrica de risco-retorno relativo.
| Classe | Região | Min | Mediana | Max | Tese / Observação |
|---|---|---|---|---|---|
| Logístico AAA Estabilizado | Cumbica / Cajamar (SP) | 8,50% | 9,25% | 10,00% | Liquidez institucional; spread sobre NTN-B+135bps |
| Logístico AAA Estabilizado | Extrema (MG) | 8,75% | 9,50% | 10,25% | Vantagem ICMS; demanda farma e e-commerce |
| Logístico AAA Estabilizado | RMC (PR — São José Pinhais) | 9,00% | 9,75% | 10,50% | Polo automotivo; tenants tier 2/3 |
| Logístico AAA Estabilizado | Itajaí / Itapoá (SC) | 9,50% | 10,25% | 11,00% | Corredor portuário; escassez estrutural |
| Last-Mile Urbano | Mooca / Lapa / V. Leopoldina (SP) | 9,25% | 10,00% | 10,75% | Mercado fragmentado; sweet spot Ovall |
| BTS Greenfield (yield-on-cost) | RMC / Sul de Minas / SC | 12,00% | 13,00% | 14,00% | Contratos atípicos 12–15 anos IPCA+spread |
| SLB Industrial Atípico | Vale do Itajaí / Joinville (SC) | 11,50% | 12,25% | 13,00% | Indústria asset-heavy; cobertura 1,8x EBITDA mín |
| Office AAA Trophy | Faria Lima / Itaim (SP) | 7,50% | 8,25% | 9,00% | Pós-correção 2023–25; janela tática 12–24m |
| Office AA Premium | Curitiba (Batel/Ecoville) | 9,50% | 10,25% | 11,00% | 200–300bps spread sobre SP equivalente |
| Office AA Premium | BH (Lourdes/Savassi) | 9,75% | 10,50% | 11,00% | Tenant institucional; ciclo de retomada |
| Multifamily for Rent | Floripa (Centro/Trindade) | 6,50% | 7,25% | 8,00% | Demanda solvente migrante UHNW + tech |
| Hospitalidade Premium | Balneário Camboriú (SC) | 10,00% | 11,00% | 12,00% | Co-investimento operador (Hyatt/Marriott) |
| Strip Mall / Conveniência | Curitiba RMC + interior SP | 9,00% | 10,25% | 11,50% | Tenants âncora supermercado/farmácia |
| Incorporação Terrenista (TIR) | Pinheiros / Itaim (SP) | 15,00% | 18,50% | 22,00% | Permuta financeira 20–25% VGV; sem risco obra |
| Incorporação Terrenista (TIR) | Batel / Ecoville / Cabral (CWB) | 16,00% | 20,00% | 24,00% | Permuta 22–28% VGV; ciclo 36 meses; alfa CWB |
| Classe | Região | Min | Mediana | Max | Tese / Observação |
|---|---|---|---|---|---|
| Industrial Sun Belt | Dallas / Atlanta / Phoenix | 5,75% | 6,25% | 6,75% | LP Prologis Open-End / Stockbridge |
| Multifamily Sun Belt | TX / FL / NC / AZ | 5,00% | 5,50% | 6,25% | Co-investment + LP em fundo |
| Medical Office / Healthcare | EUA Tier 1 | 6,25% | 7,00% | 7,75% | LP em fundo especializado |
| Data Center / Digital Infra | Northern Virginia / Phoenix | 4,75% | 5,25% | 6,00% | REITs (DLR/EQIX) + sleeve |
| Logística Prime Ibérica | Madrid / Barcelona / Lisboa | 4,75% | 5,25% | 5,75% | Bankinter Logistics / Iberia |
| Residencial Prime Lisboa | Lisboa / Porto centro | 4,00% | 4,50% | 5,00% | Direto via SCS Lux + Lda PT |
A concentração no Brasil é tese (não restrição): aqui está o spread excessivo, a originação proprietária e a competência do time. O internacional cumpre função de hedge cambial e de ciclo, com simplicidade fiscal.
Controle, originação proprietária, renda e desenvolvimento
Hedge cambial, Sun Belt + Medical Office + Data Center
Diversificação adicional, logística ibérica e residencial Lisboa
34% logístico (mantém overweight, refletindo competência da família e tese de cap compression). 20% incorporação terrenista (Curitiba 60% / SP 40%) — modelo de permuta financeira sem risco de obra. 41% pulverizado em office, multifamily, hospitalidade, strip mall e alternativos. 5% liquidez tática permanente.
| Classe | % BR | R$ | % sobre R$ 150 mn | TIR-alvo | Posicionamento |
|---|---|---|---|---|---|
| Logístico — AAA + Last Mile + BTS | 24,0% | R$ 28.800.000 | 19,2% | 8,5%–13% | Núcleo logístico distribuído (mantém overweight) |
| Logístico — SLB Industrial atípico (foco SC) | 10,0% | R$ 12.000.000 | 8,0% | 11,5%–13% | SLB para indústria média/grande SC |
| Office Corporativo (AAA SP + AA Curitiba/BH) | 15,0% | R$ 18.000.000 | 12,0% | 7,25%–10,5% | Mix office trophy SP + regional Sul/MG |
| Incorporação Terrenista (Curitiba + SP) | 20,0% | R$ 24.000.000 | 16,0% | TIR 18%–24% | Modelo terrenista + permuta financeira; CWB 60% / SP 40% |
| Multifamily for Rent | 8,0% | R$ 9.600.000 | 6,4% | 6,5%–7,75% | Floripa + SP + Curitiba; gestão profissional |
| Hospitalidade Premium SC | 5,0% | R$ 6.000.000 | 4,0% | 10%–12% | Co-investimento operador consolidado |
| Strip Mall / Varejo de Conveniência | 6,0% | R$ 7.200.000 | 4,8% | 9%–10,5% | Tenant âncora supermercado/farmácia |
| Alternativos (Cold/Healthcare/Self-Storage) | 4,0% | R$ 4.800.000 | 3,2% | 10%–14% | Posições táticas; janela 36+ meses |
| Land Bank Controlado (Opção/Permuta) | 3,0% | R$ 3.600.000 | 2,4% | TIR >20% | Capital baixo inicial; controle por opção |
| Liquidez Tática (FIIs / CRIs HG) | 5,0% | R$ 6.000.000 | 4,0% | 11%–13% | Reserva 90 dias + FIIs com desconto a NAV |
| Total Brasil | 100% | R$ 120.000.000 | 80% | ||
SP captura escala e liquidez institucional. SC consolida tese logístico-portuária e residencial premium. PR sobe para 27% (overweight) refletindo a tese de incorporação terrenista em Curitiba e a afinidade familiar. MG completa com Triângulo industrial e BH metro.
| Estado | % BR | % Total | R$ | Foco regional |
|---|---|---|---|---|
| São Paulo | 30,0% | 24,0% | R$ 36.000.000 | Capital (Faria Lima/Itaim/Pinheiros), Cumbica, Cajamar, Embu, Campinas, Sorocaba |
| Santa Catarina | 28,0% | 22,4% | R$ 33.600.000 | Joinville, Itajaí/Itapoá, Florianópolis, Balneário Camboriú, Blumenau |
| Paraná | 27,0% | 21,6% | R$ 32.400.000 | Curitiba (Batel/Ecoville/Cabral/Bigorrilho/Água Verde + RMC/SJP), Londrina, Maringá |
| Minas Gerais | 12,0% | 9,6% | R$ 14.400.000 | BH/Contagem/Betim, Extrema, Pouso Alegre, Uberlândia |
| Reserva Tática | 3,0% | 2,4% | R$ 3.600.000 | Oportunístico fora do quadrilátero principal |
| Total Brasil | 100% | 80% | R$ 120.000.000 |
Curitiba consolida-se como o terceiro maior mercado de incorporação do Brasil em VGV (R$ 8,1 bi em 2025), atrás apenas de SP e RJ. O capital institucional segue concentrado no eixo SP–RJ, deixando spread sub-explorado em CWB — exatamente onde a família tem origem, network e competência operacional. A alocação overweight de 27% no PR (com 60% direcionado a terrenista Batel/Ecoville/Cabral) é o veículo para capturar este alfa.
| Bairro | m² (R$) | Var 12m | Estágio do mercado | Absorção | Incorporadoras de referência |
|---|---|---|---|---|---|
| Batel | R$ 17.924 | +8,2% | Premium AAA — sub-mercado mais valorizado | Alta absorção | Capital + Plaenge + Laguna |
| Ecoville (Mossunguê) | R$ 12.450 | +17,0% | Crescimento estrutural — vetor de expansão norte-oeste | Demanda forte | Plaenge + Cyrela + AG7 |
| Cabral | R$ 11.900 | +6,5% | Tradicional consolidado — public infrastructure premium | Estável alta | Concima + AG7 |
| Bigorrilho | R$ 12.074 | +4,4% | Reposicionamento contínuo — corredor entre Batel e Mercês | Estável | Plaenge + Construtora HM |
| Água Verde | R$ 11.380 | +5,8% | Família + executivo, polo de serviços | Forte | Capital + Construtora Toledo |
| Centro Cívico | R$ 11.020 | +7,1% | Public premium — proximidade governo | Média-alta | Plaenge + ZN |
Curitiba é o 3º maior mercado de incorporação do Brasil em VGV (R$ 8,1 bi em 2025), atrás apenas de SP e RJ — porém com cap rate efetivo 200–300 bps acima de SP equivalente.
Spread sub-explorado: capital institucional segue concentrado em SP/RJ, deixando ineficiência precificação em Curitiba — exatamente onde a família tem competência operacional.
Modelo terrenista local viabilizado: incorporadoras top-tier (Plaenge, Capital, Cyrela, AG7, Concima, Laguna) demandam terreno em Batel/Ecoville/Cabral mediante permuta financeira de 22–28% do VGV.
Ciclo encurtado: prazo médio de obra alto-padrão em Curitiba é 36 meses (vs 42–48 em SP), aumentando TIR efetiva em 200–400 bps no payback.
Custo de obra mais baixo: CUB-PR R8-N R$ 3.412/m² vs CUB-SP R8-N R$ 3.847/m² — diferencial de 11,3% impacta diretamente margem da SCP de desenvolvimento.
Profundidade de demanda comprovada: tickets R$ 1,1–4,0 mn em Batel/Ecoville/Cabral encontram demanda solvente em 12–18 meses (IGMI-C Curitiba 84% absorção).
Vetores de crescimento mapeados: Ecoville (+17% YoY) e Centro Cívico (+7,1% YoY) são plays táticos, enquanto Batel e Cabral são posições core defensivas.
Distribuição estratégica em 6 buckets de risco, calibrada para entregar IPCA + 8,5% líquido com volatilidade contida e drawdown máximo de 12%.
| Bucket estratégico | % BR | R$ | Risco | Composição típica |
|---|---|---|---|---|
| Core (renda estabilizada AAA) | 30,0% | R$ 36.000.000 | Baixo | Logístico AAA SP/MG + Office AAA Faria Lima + Hospitalidade SC |
| Core+ (renda c/ gestão ativa) | 25,0% | R$ 30.000.000 | Baixo–Médio | Office AA Curitiba/BH + Last-Mile + Strip Mall + Multifamily |
| Value-Add (retrofit, releasing) | 12,0% | R$ 14.400.000 | Médio | Office trophy SP pós-correção + Conversão de uso |
| Development — Terrenista + BTS | 23,0% | R$ 27.600.000 | Médio–Alto | Incorporação Terrenista CWB+SP + BTS Logístico |
| Opportunistic / Land Bank | 5,0% | R$ 6.000.000 | Alto | Land bank c/ opções + alternativos cold chain/data center |
| Liquidez Tática | 5,0% | R$ 6.000.000 | Baixo | FIIs c/ desconto NAV + CRI High Grade IPCA+ |
| Total Brasil | 100% | R$ 120.000.000 | ||
EUA: industrial Sun Belt, multifamily, medical office, data center e REITs líquidos. Europa: logística ibérica e residencial Lisboa/Porto. Veículos consolidados, sem aventuras em emergentes.
| Sub-bucket | % | USD | TIR | Veículo |
|---|---|---|---|---|
| Industrial Sun Belt (Logístico) | 32,0% | 1.44 mn | 9%–13% | LP Prologis Open-End + Stockbridge |
| Multifamily Sun Belt (TX/FL/AZ/NC) | 30,0% | 1.35 mn | 8%–12% | Co-investment direto + LP fundo |
| Medical Office / Healthcare | 12,0% | 0.54 mn | 8%–11% | LP em fundo especializado |
| Data Center / Digital Infra | 6,0% | 0.27 mn | 9%–14% | REITs (DLR/EQIX) + sleeve |
| REITs Líquidos | 12,0% | 0.54 mn | 7%–10% | VNQ/IYR/setoriais |
| Reserva Money Market USD | 8,0% | 0.36 mn | 4,25%–4,75% | T-Bills 3-6m + MMF |
| Sub-bucket | % | EUR | TIR | Veículo |
|---|---|---|---|---|
| Logística Ibérica (ES/PT) | 45,0% | 0.62 mn | 7%–11% | LP Bankinter Logistics |
| Residencial Renda Lisboa/Porto | 30,0% | 0.42 mn | 6%–9% | Direto via SCS Lux + Lda PT |
| SOCIMI / EPRA Europe | 15,0% | 0.21 mn | 5%–8% | ETF UCITS para liquidez |
| Reserva Money Market EUR | 10,0% | 0.14 mn | 2,25%–2,75% | MMF + Bund 3-6m |
Arquitetura societária e fiscal desenhada para máxima eficiência tributária, governança institucional, liquidez planejada e sucessão estruturada.
Logística estabilizada + SLB SC + Strip Mall + Last-Mile + Liquidez FII
R$ 56.000.000
CVM 472/Res. 175. Cotistas qualificados. Isenção IR PF (>50 cotistas). Distribuição 95% semestral.
Office corporativo AAA/Premium SP + Curitiba + BH
R$ 18.000.000
Mesmo desenho do V1. Segregação de risco + clareza de mandato
Incorporação Terrenista CWB+SP + BTS Greenfield
R$ 30.000.000
SCP por projeto. SPE incorporadora (RET 4%). Sócio oculto = Holding Família
Hospitalidade SC + Multifamily + Land Bank + Alternativos
R$ 26.000.000
S.A./Ltda. Lucro Presumido (~14,5%). Sucessão via doação c/ usufruto. SPEs por ativo.
Ativos internacionais EUA + Europa
R$ 30.000.000
LLC Delaware single-member + SCS LUX. Lei 14.754/23: tributação anual no BR
Cronograma trimestral T1/26 → 2029+. Curva-J controlada com deployment escalonado evitando concentração temporal e capturando múltiplos pontos de entrada.
| Trimestre | Atividade | Capital alocado | Acumulado | % deployment | Visualização |
|---|---|---|---|---|---|
| T1 2026 | Estruturação 5 veículos + originação iniciada + alocação tática FIIs | R$ 12.000.000 | R$ 12.000.000 | 8.0% | |
| T2 2026 | Renda log primeiros 2 deals SP/MG + início alocação USA + 1º Terrenista CWB (Cabral) | R$ 18.000.000 | R$ 30.000.000 | 20.0% | |
| T3 2026 | Renda office SP + 1º BTS contratado RMC + 1º Terrenista SP (Pinheiros) | R$ 22.000.000 | R$ 52.000.000 | 34.7% | |
| T4 2026 | SLB SC primeiros 2 deals + 2º Terrenista CWB (Batel) + alocação USA acelera | R$ 16.000.000 | R$ 68.000.000 | 45.3% | |
| T1 2027 | 3º Terrenista CWB (Ecoville) + Multifamily projeto 1 (Floripa) | R$ 10.000.000 | R$ 78.000.000 | 52.0% | |
| T2 2027 | Last-Mile SP (1-2 ativos) + Office Premium Curitiba | R$ 14.000.000 | R$ 92.000.000 | 61.3% | |
| T3 2027 | BTS 2 e 3 + Hospitalidade SC (BC ou Floripa) | R$ 14.000.000 | R$ 106.000.000 | 70.7% | |
| T4 2027 | SLB SC adicionais + último deployment internacional EU | R$ 12.000.000 | R$ 118.000.000 | 78.7% | |
| T1 2028 | Land Bank seletivo + Strip Mall + complementos táticos | R$ 10.000.000 | R$ 128.000.000 | 85.3% | |
| T2-T4 2028 | Reserva para oportunidades não previstas + ajustes táticos | R$ 15.000.000 | R$ 143.000.000 | 95.3% | |
| 2029+ | Reciclagem + reserva tática permanente 5-7% | R$ 7.000.000 | R$ 150.000.000 | 100.0% | |
| Total deployment 2026–2029 | R$ 150.000.000 | R$ 150.000.000 | 100% |
Cada classe possui seus hurdles de TIR, cash yield, holding e critérios de aprovação. Disciplina de underwriting é o diferencial entre ciclo de retorno e ciclo de aprendizado.
| Classe | TIR-alvo | Cash yield | Holding | Critério essencial |
|---|---|---|---|---|
| Logística Estabilizada Core | 12%–15% | 6%–9% | 7–12 anos | WALE > 5y, tenant covenant, mark-to-market positivo, liquidez de saída |
| Logística Core+ / Value-Add | 14%–18% | 5%–8% | 5–10 anos | Reposicionamento mensurável, redução de vacância, retrofit limitado |
| BTS Greenfield (yield-on-cost) | 15%–20% | 12%–14% YoC | 10–15 anos | Pré-locação 100%, contrato atípico, garantias, tenant credit AA+ |
| Sale & Leaseback Industrial | 14%–19% | 8%–11% | 7–12 anos | Operação crítica ao locatário, preço < replacement cost, garantias |
| Office AAA Trophy / Pós-Correção | 12%–16% | 6%–8% | 5–10 anos | A/A+, localização prime, retrofit leve, contrato sólido, desconto entrada |
| Office AA Premium Regional | 13%–17% | 8%–10% | 6–10 anos | Tenant institucional, contrato 5-8y, ciclo cap compression possível |
| Multifamily for Rent | 12%–16% | 6%–8% | 7–12 anos | Gestão profissional, ocupação > 92%, liquidez unitária, preço disciplinado |
| Hospitalidade Premium | 13%–17% | 8%–11% | 8–12 anos | Operador top-tier, ADR + RevPAR validados, mercado defensivo |
| Incorporação Terrenista SP (Permuta) | 18%–22% | n/a | 3–7 anos | Terreno permutado, VGV validado, pré-venda 50%, sócio operador top-3 |
| Incorporação Terrenista CWB (Permuta) | 20%–24% | n/a | 3–6 anos | Permuta 22–28% VGV, ciclo 36m, parceria Plaenge/Capital/Cyrela/AG7 |
| Land Bank Controlado | >20% | n/a | 3–10 anos | Opção/permuta, baixo capital inicial, zoneamento favorável, saída clara |
Pipeline curado pelo time Ovall, calibrado por estágio de maturação. Inclui 3 deals novos em Curitiba (Batel + Cabral + Ecoville) refletindo o overweight v1.2.
| # | Tipo | Localização | Ticket | TIR | Status | Veículo |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 | Terrenista Residencial Premium | Cabral (Curitiba) | R$ 9.000.000 | 22%-26% | Carta de intenção c/ incorporadora top-3 PR | V3 — SCP Dev |
| 02 | Terrenista Residencial Premium | Batel (Curitiba) | R$ 8.000.000 | 20%-24% | 2 terrenos mapeados; 1 em DD jurídica | V3 — SCP Dev |
| 03 | Terrenista Residencial Premium | Ecoville (Curitiba) | R$ 7.000.000 | 21%-25% | Originação ativa (vetor de expansão) | V3 — SCP Dev |
| 04 | Terrenista Residencial Premium | Pinheiros (SP) | R$ 9.000.000 | 20%-24% | 2 incorporadoras em conversa | V3 — SCP Dev |
| 05 | BTS Logístico Auto-Peças tier 2 | RMC — São José dos Pinhais (PR) | R$ 22.000.000 | 16%-19% | Negociação preliminar (carta intenção) | V3 — SCP Dev |
| 06 | SLB Indústria Têxtil (10y atípico) | Vale do Itajaí (SC) | R$ 18.000.000 | 14%-17% | Originação (3 alvos identificados) | V1 — FII Logística |
| 07 | Office AAA Pós-Correção | Faria Lima (SP) | R$ 12.000.000 | 13%-16% | 3 alvos mapeados (DD em 1) | V2 — FII Office |
| 08 | Last-Mile Urbano (dark store) | Mooca/Lapa (SP) | R$ 8.000.000 | 13%-16% | 2 alvos mapeados | V1 — FII Logística |
| 09 | Logístico Last-Mile Curitiba | Centro Cívico/Boqueirão (PR) | R$ 6.000.000 | 13%-16% | 1 ativo em DD | V1 — FII Logística |
| 10 | Multifamily for Rent Floripa | Centro/Trindade (SC) | R$ 8.000.000 | 12%-15% | Tese estruturada — originar | V4 — Holding |
| 11 | Strip Mall RMC | RMC Curitiba (PR) | R$ 5.000.000 | 12%-15% | Originação inicial | V1 — FII Logística |
| 12 | Hospitalidade Premium | Balneário Camboriú (SC) | R$ 6.000.000 | 13%-16% | Conversa com 1 operador | V4 — Holding |
| 13 | BTS Logístico Farma | Extrema (MG) | R$ 12.000.000 | 15%-18% | Originação (cliente confirmado) | V3 — SCP Dev |
| Total VGV potencial mapeado | R$ 130.000.000 | |||||
A governança Ovall opera em 3 camadas: Comitê de Investimentos (CI) com decisão coletiva, Comitê de Gestão de Risco (CGR) com veto técnico, e Comitê Família (CF) com prerrogativa de mandato.
Aprova originação, DD, comitê final, alocação. Voto qualificado 3/4.
Veto técnico em cap rate, alavancagem, concentração, jurídico, ambiental.
Revisão estratégica, mandato, sucessão, distribuição, política de risco.
| Risco | Probabilidade | Impacto | Mitigação institucional |
|---|---|---|---|
| Mercado (cap rate / valor) | Alta | Alto | Comprar c/ desconto + diversificar + reserva de liquidez |
| Crédito de Locatário | Média | Alto | Análise financeira anual + garantias + contratos longos + limites concentração |
| Obra (atraso, custo) | Média | Médio | Orçamento executivo + GMP + contingência + seguro + medição independente + PMO |
| Jurídico / Fundiário | Baixa | Alto | DD jurídica integral + matrícula limpa + cadeia dominial + certidões |
| Ambiental | Baixa | Alto | Fase I obrigatória + Fase II quando aplicável + APP + outorga + seguro |
| Liquidez (saída) | Média | Médio | Limitar ativos únicos + reserva tática + saída desenhada na compra |
| Cambial | Média | Médio | Internacional como hedge natural + evitar dívida em FX vs receita BRL |
| Regulatório / Tributário | Média | Alto | Monitoramento + diversificação de veículos + capacidade de migração + advisor |
| Concentração regional CWB | Média | Médio | Limite 27% do book BR; diversificar tipologia (terrenista + office + last-mile) |
| Geopolítico Internacional | Baixa | Médio | Jurisdições estáveis (US/UE) + veículos consolidados + evitar emergentes |
| Familiar / Sucessão | Baixa | Alto | Revisão anual + comitê família semestral + holding c/ governança + doação c/ usufruto |
16 fontes institucionais primárias utilizadas — todas validadas e atualizadas em maio/2026. Acesso via Portal Família Ovall.
| # | Fonte | Tipo | Aplicação na IPS |
|---|---|---|---|
| 01 | Cushman & Wakefield Marketbeat Brasil Q1 2026 | Relatório institucional | Cap rates BR Industrial + Office; volume transacional |
| 02 | JLL Capital Markets Brazil Q1 2026 | Relatório institucional | Validação cruzada de cap rates + tendências |
| 03 | Colliers Logistics Outlook 2026 LATAM | Relatório institucional | Estoque e absorção logística |
| 04 | Newmark US Industrial Q1 2026 | Relatório institucional | Cap rates Sun Belt + Multifamily |
| 05 | Savills European Logistics 2026 | Relatório institucional | Cap rates Logística Ibérica + EU Living |
| 06 | Banco Central do Brasil — Boletim Focus | Banco Central | Selic, IPCA, IGP-M expectativas mai/26 |
| 07 | IBGE — LSPA / IPCA / SINAPI mai/26 | Órgão oficial | Inflação + custos de construção |
| 08 | Sinduscon-SC — CUB R8-N maio/2026 | Sindicato setorial | Custo unitário básico SC |
| 09 | Sinduscon-PR — CUB R8-N maio/2026 | Sindicato setorial | Custo unitário básico PR |
| 10 | Ademi-PR — Pesquisa Imobiliária 2026 | Associação setorial | Lançamentos, VGV e absorção Curitiba |
| 11 | FipeZap+ Curitiba — Mar/2026 | Índice de mercado | Preço médio m² Curitiba por bairro |
| 12 | ABRAINC + Brain Estratégia — VGV BR 2025 | Associação setorial | VGV consolidado nacional R$ 264,2 bi |
| 13 | ANBIMA + B3 — Boletim FIIs abr/2026 | Bolsa | Patrimônio líquido FIIs + captações |
| 14 | Tesouro Nacional — NTN-B 2035 | Órgão oficial | Taxa real de referência para hurdle |
| 15 | Federal Reserve — FOMC Decision mai/26 | Banco Central US | Fed Funds + outlook taxas EUA |
| 16 | European Central Bank — Monetary Policy mai/26 | Banco Central EU | Deposit Rate + outlook Eurozona |
Este documento é o resultado de uma engenharia institucional que combina inteligência artificial com curadoria humana. Cada premissa é fonte; cada cálculo é auditado; cada decisão é colegiada. A política de investimentos não é uma opinião — é uma arquitetura.